中國樓市傳統旺季的“金九(月)”過(guò)半，多地卻出現住宅銷(xiāo)售速度放緩、房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度下滑的狀況。加之，華人“首富”李嘉誠近期頻頻傳出拋售內地樓盤(pán)產(chǎn)業(yè)的消息，使得人們對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的擔憂(yōu)卷土重來(lái)。

多位專(zhuān)家在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，一些城市受前期樓市成交放量透支的影響，9月出現成交回落。不過(guò)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險總體可控，只是隨著(zhù)樓市發(fā)展階段的轉變，房地產(chǎn)業(yè)深層次矛盾浮現，破局不僅需要頂層設計發(fā)力，還需要土地、財稅制度改革等一系列措施配套推進(jìn)。

中國國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所副所長(cháng)鄧郁松在接受中新社記者采訪(fǎng)時(shí)指出，目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險主要來(lái)自三個(gè)方面：一是房?jì)r(jià)漲速快于居民收入增速的“泡沫風(fēng)險”，二是供給大于需求的“過(guò)剩風(fēng)險”，三是金融領(lǐng)域的流動(dòng)性風(fēng)險。

鄧郁松指出，從全國水平來(lái)看，中國房?jì)r(jià)增速實(shí)際上是低于居民收入漲幅的?！案鶕覀兊恼{查，1998年中國房?jì)r(jià)是居民收入的8.9倍，而2014年房?jì)r(jià)是收入的7.2倍，十多年來(lái)這個(gè)數字并沒(méi)有上升?！狈?jì)r(jià)系統性的泡沫風(fēng)險無(wú)從談起。

整體性的供給過(guò)剩風(fēng)險也并不存在。鄧郁松指出，從2013年的數據來(lái)看，中國戶(hù)均擁有住宅略多于1套，但并沒(méi)有達到超過(guò)1.1套的警戒水平。而且，近月來(lái)，中國房屋新開(kāi)工面積和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅回落，“這對于緩解一些地方的庫存壓力是有好處的”。

而第三個(gè)流動(dòng)性風(fēng)險，則通過(guò)央行去年11月以來(lái)一系列降息降準得到很大化解，無(wú)論是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，還是對購房者來(lái)說(shuō)，流動(dòng)性過(guò)緊的狀況并不明顯。

有聲音認為，隨著(zhù)美聯(lián)儲加息預期升溫，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )出現資金加速流出的狀況，加劇房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險。不過(guò)，鄧郁松指出，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)是 “不可貿易”的市場(chǎng)，買(mǎi)房人、開(kāi)發(fā)商大都來(lái)自國內，而且都是使用人民幣進(jìn)行交易，這種相對隔離的狀況也使中國樓市不會(huì )對美國加息過(guò)度敏感。

加之，中國房企利用外資在整體對外融資中的占比很低，今年以來(lái)又因為匯率等一系列因素海外融資量“腰斬”，美聯(lián)儲加息的影響十分有限。

不過(guò)偉業(yè)我愛(ài)我家集團副總裁胡景暉提醒說(shuō)，在經(jīng)過(guò)了“黃金十年”的高速上漲之后，中國樓市目前并不是一個(gè)十分健康的市場(chǎng)，這種不健康也暗含了一系列風(fēng)險隱患。

首先，這種風(fēng)險體現在房?jì)r(jià)和租金的不對等上。在中國，特別是一些大城市，一年租金收益不到房?jì)r(jià)的2%，這意味著(zhù)部分城市房?jì)r(jià)有泡沫，同時(shí)也說(shuō)明房地產(chǎn)尚未成為一種長(cháng)期穩健的投資品，許多購房者仍將樓市視為短期套利的工具。

另一方面，地方對土地財政的嚴重依賴(lài)難改，這也使樓市調控面臨“地價(jià)漲、房?jì)r(jià)難降”的兩難。此外，雖然購房按揭貸款方面的違約、“斷供”風(fēng)險較低，但不少上游開(kāi)發(fā)企業(yè)從影子銀行等渠道高成本融資，一旦銷(xiāo)售下滑、房?jì)r(jià)下降，可能會(huì )出現爛尾、蕭條等情況，并產(chǎn)生連鎖反應。

胡景暉指出，解決這些難題需從深層次問(wèn)題入手。地方要真正降低對土地財政的依賴(lài)，需要開(kāi)征房產(chǎn)稅，但中國國有土地70年使用權的規定使得在許多發(fā)達國家通行的房產(chǎn)稅在中國“水土不服”。這些“癥結”需要包括土地制度改革等一系列改革來(lái)“動(dòng)手術(shù)”。

中國樓市在十余年的繁榮之后開(kāi)始走入調整期，今后房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是否可以持續？胡景暉表示，城鎮化的推進(jìn)過(guò)程中如何真正讓農民得到適宜的 居住空間十分關(guān)鍵，這也是保證房地產(chǎn)市場(chǎng)后勁的主要因素。此外，在大城市，“保障房買(mǎi)不了、高端房買(mǎi)不起”的中產(chǎn)階級“夾心層”也需要受到政策關(guān)注。

萬(wàn)達集團董事長(cháng)王健林近期表示，未來(lái)中國一線(xiàn)和少數二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)可能還會(huì )走高，特別對于“北上廣深”等城市，這種高房?jì)r(jià)也是限制城市過(guò)于龐大的一個(gè)門(mén)檻，而其他多數城市房?jì)r(jià)可能趨于穩定。

文章來(lái)源：中新社