本月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議上傳出了調降項目資本金比例的消息，被認為是增加有效投資、降低投資門(mén)檻的重要措施。昨日(9月14日)，中國政府網(wǎng)公布了《關(guān)于調整和完善固定資產(chǎn)投資項目資本金制度的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)。

記者注意到，在降低城市和交通基礎設施以及玉米深加工項目資本金比例之外，《通知》對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目作了明確規定，雖然保障性住房和普通商品住房項目并不在獲益范圍內，但“其他項目由30%調整為25%”。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受記者采訪(fǎng)時(shí)稱(chēng)，中高端住房項目、辦公樓、商業(yè)用房項目等均包含在《通知》所說(shuō)的“其他項目”之列，尤其是中高端住房項目將是這一政策的最大受益者，該政策向改善性住房項目釋放了積極信號。

6年后再降資本金比例

“房地產(chǎn)投資的下滑對于中國經(jīng)濟的整體拖累作用非常明顯?！敝袊嗣翊髮W(xué)教授劉元春對《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“下半年房地產(chǎn)復蘇的速度，左右著(zhù)中國經(jīng)濟本輪觸底反彈的時(shí)點(diǎn)和反彈的模式?！?/span>

然而，近期房地產(chǎn)方面的數據并不樂(lè )觀(guān)：今年前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61063億元，同比名義增長(cháng)3.5%，增速比1至7月份回落0.8個(gè)百分點(diǎn)，回落幅度比1至7月份擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)——這是2009年以來(lái)的最低水平。

嚴躍進(jìn)認為，在宏觀(guān)經(jīng)濟疲軟的態(tài)勢下，無(wú)論是固定資產(chǎn)投資還是房地產(chǎn)投資，增速都在放緩，這引起了行業(yè)一定的焦慮。

早在2009年，眾多利好房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施中，有一條和本次《通知》中的措施可以類(lèi)比，即“普通商品住房項目投資的最低資本金比例從2004年的35%調低至20%，其他項目也降低至30%”。

按照2008年3萬(wàn)億元的房地產(chǎn)投資數據測算，這一措施至少釋放了3000億元資金。而今年截至目前的投資額已經(jīng)超過(guò)6萬(wàn)億元，即使調降幅度僅為5%，對應的資金規模也不可小覷。

嚴躍進(jìn)認為，對于《通知》中的“其他項目”來(lái)說(shuō)，通過(guò)降低注資資本金的門(mén)檻，能夠促使相關(guān)房企在企業(yè)設立和財務(wù)成本節約方面產(chǎn)生利好效應。

改善型項目受政策呵護

那么本次受益的“其他項目”主要包括哪些？嚴躍進(jìn)介紹，應該包括非保障房和普通住房項目，實(shí)際上主要是中高端項目。這些項目戶(hù)型一般在 120平方米以上，銷(xiāo)售均價(jià)超過(guò)城市房產(chǎn)均價(jià)兩倍的水平，同時(shí)項目的地段優(yōu)勢、裝修等都是非普通住房類(lèi)型。此外，“其他項目”中也包括辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用 房等商業(yè)地產(chǎn)。

嚴躍進(jìn)分析稱(chēng)，本次調降資本金比例，保障房和普通住房項目不在其中，這一方面是因為此類(lèi)項目之前已經(jīng)有政策優(yōu)惠，另一方面也是在向改善性項目釋放積極信號。

中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜告訴記者，隨著(zhù)我國人口出生率的逐漸下降，預計到2020年以后，我國商品房的剛性需求將逐步降低，住宅市場(chǎng)將逐步向改善性需求轉變，到2025年改善性需求將超過(guò)剛性需求。

在今年的政府工作報告中，國務(wù)院總理李克強明確提出支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展——這是2009年后首次明確“支持改善性住房需求”。

隨后多部委聯(lián)合出臺的樓市新政也被認為聚焦改善性住房需求。嚴躍進(jìn)認為，這些政策釋放后，鼓勵了此類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)去庫存，回籠資金。他表示， 調低房地產(chǎn)資本金的要求，某種程度上會(huì )使得房企可用資金開(kāi)始增加，在一定程度上等于“解放”了房企內部的一部分資金。加上前期去庫存回籠資金，本次資本金 管制放松，可以鼓勵這部分房地產(chǎn)企業(yè)積極地拿地和投資，對于房地產(chǎn)企業(yè)后續積極補庫存、維持供求平衡等都有積極的意義?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者注意到，固定 資產(chǎn)投資項目資本金制度自1996年建立以來(lái)，對改善宏觀(guān)調控、調節投資總量、調整投資結構、保障金融機構穩健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險等，發(fā)揮了積極作用。 2004年，為應對當時(shí)經(jīng)濟過(guò)熱適當調高了比例，2009年為應對國際金融危機適度調低了相關(guān)比例。

此次調整，除了前述對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，總體上圍繞優(yōu)化投資結構，對2009年確定的固定資產(chǎn)投資項目資本金比例及相關(guān)內容進(jìn)行了完善，合 理降低投資門(mén)檻，有利于提高投資能力，增加有效投資，加快補上公共產(chǎn)品、公共服務(wù)及其他發(fā)展“短板”，通過(guò)改革促進(jìn)結構調整和民生改善。

此次調整主要堅持了三項原則。一是總體調低。除產(chǎn)能?chē)乐剡^(guò)剩行業(yè)外，其他項目的最低資本金比例總體調低5%。二是有扶有控。適度調低有利于 增加有效投資行業(yè)領(lǐng)域的項目資本金比例，比如，關(guān)系國計民生的港口、沿海及內河航運、機場(chǎng)項目，鐵路、公路、城市軌道，以及玉米深加工等項目。同時(shí)，城市 地下綜合管廊和急需的停車(chē)場(chǎng)項目，以及經(jīng)國務(wù)院批準、情況特殊的國家重大項目的資本金比例可比規定比例再適當減低。三是獨立審貸。金融機構要按照國家有關(guān) 規定和風(fēng)險可控、商業(yè)可持續原則獨立審貸，切實(shí)防范金融風(fēng)險。

文章來(lái)源：每日經(jīng)濟新聞